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Passo a Passo de Como Calcular os Encargos da Taxa de Condomínio


Dispomos hoje de softwares e planilhas que automatizam os cálculos dos encargos das taxas condominiais a um clique, ainda assim é muito comum dúvidas entre condôminos e síndicos sobre a composição dos valores que são cobrados. Neste post trataremos dessas questões e esclareceremos quais os encargos cobrados nas taxas em atraso e através de um passo a passo ensinaremos como calculá-los.

 

Para um entendimento geral, o condômino que incorrer em atraso no pagamento da taxa de condomínio terá que arcar com a atualização monetária do débito, multa sobre o valor corrigido, juros convencionados, além de honorário caso o inadimplemento seja enviado para escritório de um advogado. 

 

Correção monetária:

A correção monetária atualiza o valor da moeda no tempo e sua previsão legal está disposta nos artigos 389 e 395 do CC. Ela é aplicada após 30 dias do vencimento do débito, no entanto não haverá atualização no período em que o índice apresentar negativo. O código civil não determina qual índice deverá ser utilizado na correção monetária e caso a convenção seja omissa, poderá ser aplicados os índices oficiais regularmente estabelecidos, os mais utilizados são IGP-M e INPC.

 

Multa:

A multa por atraso a ser aplicada está de acordo com o § 1º, do art. 1336 do CC, que será de até 2% sobre o débito. Sendo assim a aplicabilidade de multa da mora será sobre o valor principal corrigido monetariamente.

 

Juros:

De acordo com o § 1º, do art. 1336 do CC, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito a juros moratórios convencionados, ou quando não previstos, o juro é de 1% ao mês. Esse cálculo é feito de forma Pro rata, que é uma divisão realizada de acordo com uma proporção determinada, assim o juro mensal deve ser dividido por 30 dias para obter um percentual diário a ser aplicado em proporção ao número dos dias em atraso. Vale ressaltar que, apesar de constar em lei que os juros condominiais poderão ser livremente convencionados, há muita divergência no judiciário validando convenções que aplicam juros superiores a 3%, que geralmente tem dado ganho de causa ao inadimplente que recorre na justiça. Assim, para segurança jurídica do condomínio o ideal é que os juros sejam convencionados em até 2%. Quanto ao tipo de juro a ser aplicado, simples ou composto, não existe dispositivo expresso em lei que opta pela obrigatoriedade de um ou de outro, da mesma forma que, a maioria das convenções também não disciplina sobre o tema, assim recomendamos a aplicação do juro simples.

 

Honorário Advocatício:

O Honorário Advocatício costuma ser cobrado do condômino inadimplente num percentual de até 20% sobre o débito atualizado, acrescido das cominações legais (correção, multa e juro). O honorário não compõe crédito do condomínio e deverá ser repassado a assessoria de cobrança na prestação de Contas.

 

Passo a Passo de como calcular os encargos da taxa condominial em atraso:

Dados da taxa condominial em atraso (Exemplo):

Cota de R$ 500,00

Vencimento em: 10/09/2014

Pagamento em: 22/12/2015

Apuração de atraso: 468 dias

 

Exemplo de Parâmetros para atualização do débito:

Correção Monetária: IGPM (FGV)  

Multa 2%

Juros 1% ao mês

20% honorário advogado

 

1º Passo: Calcular a Correção monetária do débito conforme exemplo IGP-M (FGV) 

Apontamos aqui dois sites que poderão ser utilizados para corrigir o valor monetariamente: 

 

1º Site: Calculador

http://www.calculador.com.br/calculo/correcao-valor-por-indice#sobre

 

2º Site: BCB -Calculadora do Cidadão

https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/exibirFormCorrecaoValores.do?method=exibirFormCorrecaoValores

 

Nos sites acima mencionados basta selecionar o índice monetário conforme a convenção de seu condomínio, em nosso exemplo vamos utilizar IGP-M (FGV) e inserir os demais dados conforme solicitação do site: Tendo em vista que em nosso exemplo a data do pagamento é 22/12/2015, a tabela a ser utilizada será de Dezembro/2015, com o fator de Atualização Monetária definido conforme o vencimento da dívida (10/09/2014), ou seja, será utilizado o fator do mês de Setembro de 2014. Assim exemplificaremos abaixo os resultados obtidos em ambos os sites.

 

Exemplo do Resultado do site Calculador:

 
Valor Atualizado R$ 564,30
Nº. Ref. Valor Inicial Cotação Índice Valor Correção Valor Final
1 09/2014 500,00 0,200000 1,00 501,00
2 10/2014 501,00 0,280000 1,40 502,40
3 11/2014 502,40 0,980000 4,92 507,33
4 12/2014 507,33 0,620000 3,15 510,47
5 01/2015 510,47 0,760000 3,88 514,35
6 02/2015 514,35 0,270000 1,39 515,74
7 03/2015 515,74 0,980000 5,05 520,79
8 04/2015 520,79 1,170000 6,09 526,89
9 05/2015 526,89 0,410000 2,16 529,05
10 06/2015 529,05 0,670000 3,54 532,59
11 07/2015 532,59 0,690000 3,67 536,27
12 08/2015 536,27 0,280000 1,50 537,77
13 09/2015 537,77 0,950000 5,11 542,88
14 10/2015 542,88 1,890000 10,26 553,14
15 11/2015 553,14 1,520000 8,41 561,55
16 12/2015 561,55 0,490000 2,75 564,30

 

Exemplo do Resultado do site BCB - Calculadora do Cidadão

                                                                                                             

Dados básicos da correção pelo IGP-M (FGV)
Dados informados
Data inicial 09/2014
Data final 12/2015
Valor nominal R$   500,00   ( REAL )
Dados calculados
Índice de correção no período 1,1285948
Valor percentual correspondente 12,8594800 %
Valor corrigido na data final R$   564,30   ( REAL )

 

 

 Ambos resultaram no valor Corrigido de = R$ 564,30

 

2º Passo: Calcular a multa 2%

Multa = Valor corrigido * 2% 

Multa = R$ 564,30 * 2%

Multa = R$ 11,28

 

3º Passo: Calcular  juros simples de 1% ao mês  (Cálculo Pro rata)

Juros = (Valor corrigido * 1%) = X : 30 dias * Nº dias atraso 

Juros = (564,30 * 1%) = 5,643 : 30 * 468

Juros = R$ 88,03



4º Passo: Calcular o Subtotal  

Subtotal = Valor débito corrigido + multa + juros 

Subtotal = 564,30 + 11,28 + 88,03

Subtotal = R$ 663,61

 

5º Passo : Calcular os Honorários e obter o total do débito

Total = subtotal + % honorário advogado

Total = 663,61 + 20% 

Total = R$ 796,33

Lembramos que, para casos de débitos ajuizados poderão ser acrescidos os valores de custas cartorárias e processuais, conforme art. 404 do Código Civil.

 

Apesar da cobrança ser considerada um assunto chato, hoje o síndico não precisa se preocupar com os detalhes, a terceirização da carteira do condomínio é a forma mais prática de se administrar a inadimplência, ficando a cargo do síndico acompanhar e cobrar resultados. A cobrança de dívidas é assunto sério e deve ser realizado por profissionais experientes e competentes, por isso recomendamos a contratação de uma empresa idônea, onde se é possível levantar informações e consultar referências para certificar-se de que será bem assessorado.

 

O Grupo Rau & Advogados dispõe de equipe qualificada e assessoria jurídica especializada no oficio da recuperação de créditos condominiais. Operamos desde 2010 no mercado e nossa especialização vai além da cobrança convencional, oferecemos a Cobrança Judicial e Assessoria Jurídica, o que permite resultados satisfatórios para nossos clientes. 

 

Regina C. Duarte B. Rau, bacharel em administração e Marketing de empresas, pós graduando - MBA Gestão de Negócios e Empreendimentos. Coordenadora do Depto. Extrajudicial do escritório Rau e Advogados - Assessoria Jurídica e Cobranças Condominiais


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